饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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